Beim Hauskauf geht eine bestehende Wohngebäudeversicherung grundsätzlich erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch auf ihn über. Der Notartermin allein löst den Übergang nicht aus.
Besitz, Kosten und wirtschaftliches Risiko können schon vorher auf den Käufer übergehen. Stimmen Sie deshalb Kaufvertrag und Versicherungsschutz zeitlich aufeinander ab. Klären Sie früh, ob eine Versicherung besteht, was sie abdeckt und wer den Schutz bis zur Eintragung sicherstellt.
Den Schutz vor der Übergabe klären
Fragen Sie den Verkäufer vor dem Kauf nach dem Versicherungsschein und den aktuellen Vertragsbedingungen. Lassen Sie sich außerdem den letzten Beitragsstand nennen. Klären Sie auch, ob der Vertrag Elementarschäden, also Schäden durch Naturgefahren wie Überschwemmung oder Starkregen, einschließt und ob der Versicherer über Leerstand oder geplante Umbauten informiert wurde. Prüfen Sie die konkreten Leistungen und Ausschlüsse, denn die Aussage „das Haus ist versichert“ allein nennt den Umfang des Schutzes nicht.
Im Kaufvertrag steht üblicherweise, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Ab diesem Zeitpunkt trägt er wirtschaftliche Verantwortung für das Haus. Dieser Zeitpunkt kann vor der Grundbucheintragung liegen. Der Bundesgerichtshof hat 2020 bestätigt, dass Verkäufer eine bestehende Gebäudeversicherung grundsätzlich nicht bis zur Eintragung des Käufers ins Grundbuch weiterführen müssen. Regeln Sie daher schriftlich, ob der Verkäufer den Vertrag bis zur Eintragung weiterführt und wer die Kosten trägt.
Besteht keine Versicherung oder endet der alte Vertrag vor der Eintragung, sollte der Käufer einen eigenen Schutz passend zum vereinbarten Risikoübergang organisieren. Ob und in welchem Umfang die Versicherung des Verkäufers den Käufer vor der Grundbucheintragung schützt, hängt von den Vertragsbedingungen und den Absprachen ab.
Bestehende Gebäudeversicherung prüfen
Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus der bestehenden Gebäudeversicherung ein. Verkäufer und Käufer haften für den Beitrag der laufenden Versicherungsperiode gemeinsam. Sie können im Kaufvertrag untereinander festlegen, wer welchen Anteil übernimmt.
Melden Sie den Eigentümerwechsel unverzüglich beim Versicherer und reichen Sie die verlangten Angaben ein. Erst wenn der Versicherer vom Eigentümerwechsel erfahren hat, muss er den Übergang anerkennen. Bewahren Sie die Bestätigung der Meldung auf und gleichen Sie das Eintragungsdatum mit dem Kaufvertrag ab.
Der Käufer kann den übernommenen Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen, entweder sofort oder zum Ende des laufenden Versicherungszeitraums. Stimmen Sie einen neuen Vertrag so ab, dass keine Schutzlücke entsteht.
Welche Schäden die Gebäudeversicherung deckt
Eine Wohngebäudeversicherung deckt typischerweise Schäden am versicherten Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Zum Feuerschutz zählen je nach Vertrag auch Folgen von Blitzschlag, Explosion, Rauch oder Ruß. Leitungswasserschutz gilt, wenn Wasser aus versicherten Rohren oder angeschlossenen Einrichtungen austritt, wo es nicht austreten soll. Für Sturmschäden legen die jeweiligen Bedingungen fest, welche Windstärke als Sturm gilt.
Überschwemmung, Starkregen und Rückstau, also Wasser, das in Rohren zurück in Richtung Haus fließt, gehören nicht automatisch zur Grunddeckung. Dafür ist meist ein zusätzlicher Elementarschutz nötig. Je nach Vertrag kann dieser auch Schäden durch Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck oder Lawinen umfassen. Prüfen Sie die Bedingungen besonders sorgfältig, wenn das Haus in einer Gegend mit Hochwasser- oder Starkregenrisiko liegt.
Die Gebäudeversicherung schützt das Haus und die mitversicherten Gebäudebestandteile. Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Kleidung gehören grundsätzlich zur Hausratversicherung. Bei einem Einbruch kann daher ein beschädigtes Fenster unter die Gebäudeversicherung fallen, während gestohlene Gegenstände meist über die Hausratversicherung abgesichert sind.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Jeder Versicherer legt selbst fest, welche Unterlagen er verlangt. Für die Prüfung einer bestehenden Versicherung und für neue Angebote helfen diese Unterlagen:
- Versicherungsschein, aktuelle Nachträge und Versicherungsbedingungen
- Angaben zur Beitragshöhe und dazu, wann der Beitrag fällig ist, sowie zu bereits gemeldeten Schäden
- Kaufvertrag mit den vereinbarten Zeitpunkten für Besitz, Nutzen und Lasten sowie dafür, wann die Gefahr auf den Käufer übergeht
- nach der Eintragung des Käufers ins Grundbuch eine Kopie des Grundbucheintrags, falls der Versicherer sie verlangt
- Baujahr, Bauweise, Wohnfläche, Zahl der Wohneinheiten und Angaben zur Nutzung
- Informationen zu Nebengebäuden, Photovoltaikanlage, Wärmepumpe und weiteren Gebäudeteilen
- Nachweise zu Vorschäden, Leerstand, Umbauten und Modernisierungen
Bauunterlagen, Grundrisse und Belege über Sanierungen helfen, Flächen und Ausstattung korrekt anzugeben. Falsche oder unvollständige Angaben können dazu führen, dass der Versicherungsschutz nicht zum Gebäude passt. Teilen Sie dem Versicherer auch mit, ob Sie selbst im Haus wohnen. Geben Sie außerdem an, wenn Sie es vermieten oder gewerblich nutzen.